Покупката на жилище е важен момент в живота на много хора. В повечето случаи това се случва чрез финансиране на сделката с ипотечен кредит от банкова институция. Ипотечният кредит е дългосрочен кредит за голяма сума пари и предвид факта, че ще го изплащаме през голяма част от нашия живот, трябва добре да се запознаем с условията по този договор както и да помислим добре върху потенциалните рискове, свързани с него.

Подсигуряване на доказуем доход и самоучастие

Едва ли има банка, която ще е склонна да ни отпусне ипотечен кредит, ако нямаме стабилен месечен доход и не можем да докажем неговия произход и размер. Безсрочният трудов договор, без изпитателен срок, се смята за най-сигурното доказателство пред банковия сектор за стабилен месечен доход. Разбира се, банките (едни повече, други по-малко) се стремят да бъдат в крак с времето и признават и други източници на доход, предвид бума на свободните професии и увеличаващата се дигитализация.

Някои примери за алтернативни източници на доход, признавани от банките, включват граждански договори, наем от друг имот, доход от дивиденти, годишна печалба от собствена фирми (разделена на 12 и намалена с 15% дисконтов фактор) и др., стига да разполагаме с официални документи за съответния доход. Ако сте самоосигуряващо се лице, може да срещнете известни затруднения при договарянето на ипотечен кредит тъй като е много вероятно да се осигурявате на минималната възможна сума. Някои банки дори отказват да разглеждат потенциално финансиране, ако клиентът е самоосигуряващ се.

След като сте сигурни че няма да имате проблем с доказването на стабилен месечен доход, ще трябва да подсигурите и своето самоучастие в сделката за покупка на имот. Повечето банки отпускат финансиране за около 80% от пазарната стойност на обезпечението, която е част от експертната оценка, изработена от лицензиран оценител. Това означава, че трябва лично да финансирате останалите 20% както и съпътстващите такси по сделката (нотариални такси, данък покупко-продажба, евентуално брокерска комисиона, такса за оценка на имота и др.).

Ако не разполагате с никакви заделени пари към момента на покупката или разполагате само с част от сумата, някои банки позволяват финансирането на тази част от сделката с допълнителен потребителски кредит, но имайте предвид, че тази операция носи допълнителни рискове.

Кандидатстване за ипотечен кредит

Моментът, в който сме взели решението за закупуване на жилище чрез ипотечен кредит, е и моментът, в който трябва да се свържем с кредитен посредник. Дори и да разполагаме със сравнително добра финансова и юридическа грамотност, ипотечните кредити са договори с определени специфики, а кредитните посредници са добре запознати с тези особености. Те познават добре и конкретните условия на банките на пазара. Кредитният посредник ще ни консултира за възможностите ни, но окончателният избор на една или друга банка за кредитор на нашата сделка е строго индивидуален.

Важно е преди да изберем имот и да пристъпим към подписване на предварителен договор и заплащане на капаро, да проучим с каква сума са склонни да ни финансират банките на пазара. От документална гледна точка, изискванията за купувача на имота са сравнително малко, като освен доказването на дохода, необходимите документи са основно свързани със семейното положение на купувача. Не на последно място, изборът на конкретна оферта накрая не трябва да се свежда единствено до цената на кредита (лихвения процент). Добре е да се вземат предвид и други фактори, като например размера и видовете съпътстващи такси и изисквания по кредита, нивото на обслужване на банката, нивото на развитие на клоновата мрежа, възможността за интернет банкиране и др.

Изплащане на ипотечен кредит

Когато говорим за изплащането на кредит, включително и ипотечен, финансовото планиране е един от най-важните процеси, които трябва да задействаме и след това спазваме. Характерно е за много българи да искат възможно най-бързо да се отърват от своя кредит и макар на пръв поглед преждевременното погасяване на нашите задължения да звучи разумно, това в много случаи ни лишава от възможността да спестяваме и инвестираме.

Спестяването и инвестирането са изключително важни за разумното управление на личните ни финанси и благодарение на тях ние изграждаме защитен буфер от средства, които могат да се окажат изключително полезни при възникването на непредвидени събития в живота ни.

Планирането за преждевременно погасяване на нашия кредит трябва да бъде съпроводено от ясна прогноза за движението на лихвените проценти в обозримото бъдеще. Например, ако налице е очакване за повишение, това би оправдало едно по-бързо изплащане на кредита от първоначално заложеното с цел намаляване на нашите лихвени плащания.

Минимизиране на рисковете

Един от рисковете при покупка на имот чрез ипотечен кредит несъмнено е свързан с евентуалните затруднения при погасяване на месечните вноски, както и възникването на житейски затруднения през периода на кредита.

Добра практика е да финансираме 20% от покупката с изцяло наши средства и да разполагаме с финансов буфер, който да покрива поне 3 месечни вноски. Това ще ни осигури известно спокойствие, ако възникне риск за месечния ни доход или други непредвидени разходи. Ако тези мерки не помогнат, длъжникът трябва да се обърне към банката и да обсъди възможните варианти. Не забравяйте, че банката има интерес да си получи обратно парите, с които е финансирала сделката, а не да ви затруднява излишно.

Съществуват различни варианти за излизане от тази ситуация, включително предоговаряне на кредита (увеличаване на срока с цел намаляване на месечните вноски, предоставяне на гратисен период върху изплащане на главницата и др.) или направо неговото рефинансиране от друга банка на по-добри условия.

За по-опасните рискове е добре да направим необходимите застраховки, като някои идват като задължение от страна на банката при подписване на договора за ипотечен кредит. Застраховката на имота обикновено е задължителна и тя ще ви предпази от събития с неблагоприятни последствия върху вашето имущество. Застраховката живот или някакъв вид здравна застрахова пък ще подсигурят финансова подкрепа при възникване на трудова или здравословна злополука.