Фиксираната лихва – спасителна котва или камък на шията?

Правилното питане за вдигането на лихвите по кредитите не е дали, а кога и с колко. Това са въпроси, на които трудно може да се даде еднозначен отговор. В някои „бели“ държави цената на кредитния ресурс се вдигна двойно и то рязко, но повечето български анализатори са на мнение, че при нас е по-вероятно процесът да протече плавно. По този начин пазарът ще даде време на участниците да се адаптират и да се подготвят за по-високите цени на паричния ресурс.

Тези, които вече са изтеглили банков заем, трябва внимателно да следят движението на процентите и да реагират адекватно – било то чрез предоговарянето му ,чрез обединяване на задължения или предсрочно погасяване. Всеки , който се колебае дали кредитът му е при най-добрите условия, може да се обърне към кредитен консултант за безплатна кредитна консултация.

Ами тези, които са решили да потърсят банково финансиране под формата на кредит сега?

Тук имаме новина. Банките започнаха все по-смело да предагат кредити с фиксиран лихвен процент.

Защо ли?

Това дава възможност на техните клиенти да прогнозират по-ясно финансовите си разходи за фиксирания период. Плаващите лихви обаче все още са доста привлекателни, въпреки бавния си ръст от края на миналата и началото на тази година. В зависимост от индивидуалната ситуация на клиента, фиксираните лихви може да са подходящи или пък не.

Има разлика обаче между лихви за нови (бъдещи) клиенти и лихви за съществуващи такива. Първите могат едностранно да бъдат вдигнати от банките. Вторите обаче зависят от индекса, към който е вързана лихвата в съответната банка. Ако индексът се вдигне, може да се вдигне и лихвата. Голяма част от банките дори имат буфер, заложен в договора, който гласи, че ако индекса се вдигне с до 0.3%-0.5% процентни пункта, то лихвата няма да се промени, съответно и вноската по кредита. Повечето индекси на банките в България са свързани по един или друг начин с депозитите на домакинствата в България.

Но има и такива, които използват EURIBOR (6-месечен) като индекс не само за еврови кредити, но и за левови. В резултат, след скок на този индекс през миналата година, много хора, с левови кредити, вързани към този индекс, се оказаха с вдигната лихва и сериозно повишение на месечната им вноска. За сравнение 6-месечен EURIBOR към началото на октомври 2022г. е 1.775%, а към 29 март 2023 г. е 3.290%. Т.е. дори да имате буфер от 0.5%, той отдавна е преминат.

При банките, които предлагат фиксирани лихви, те варират от 3.49% до 3.69% за от 3 до 5 години срок на фиксиране. Сравнено с плаващите лихви в момента това е скок с около 30-40%, а в някои случаи стига до 50%.

За разлика от ипотечните кредити, където има бум на оферти с фиксирани лихви, малко банки предлагат фиксирани лихви по потребителски кредити. Там от значение за постигане на добра лихва са профилът на клиента, сумата на кредита, работодател и т.н. По отношение на процентите, тук границата не е толкова тясна, както при ипотечните кредити и се срещат доста големи разлики между фиксирана и плаваща лихва.

Трябва да обърнем специално внимание на всички кредитоискатели, че лихвата е добър ориентир, но тя не дава пълна представа за съвкупните разходи по обслужването на заема, които са чувствително по-големи и имат за измерител Годишния процент на разходите (ГПР). ГПР трябва да е ориентирът, по който могат да се сравняват оферите на различните банки, където всички такси и комисиони се включват в него, но все още някои банки не включват в офертите си всички разходи по кредита.

Делът на финансирането от страна на банка при ипотеките също е важна подробност, която да се вземе предвид. Банките финансират процент от пазарната стойност на имота, която пък се определя от лицензирани оценители. Процентът финансиране обаче зависи от доста неща като: тип строителство, локация (голям/малък областен град), вид на ипотекирания имот (жилищен или нежилищен) и много други. Незапознатите с банковите дела клиенти едва ли могат да съобразят всичките тези детайли и една консултация с професионалист – кредитен посредник, би спестила много време, нерви, а и пари.

Не без значение са и съпътстващите разходи по ипотеката на недвижимия имот, застраховка Живот и застраховка Имот. Докато разходът за застраховката на имота е сравнително нисък, то застраховката Живот сериозно оскъпява кредита. Въпреки това, в повечето случаи ние препоръчваме клиентите да имат застраховка Живот към кредитите си.

Банките обикновено посочват застраховател от тяхната финансова група или такъв, с когото имат договор да предлагат продуктите му, но много често тези оферти не са най-добрите на пазара. Клиентите обаче имат правото (в повечето случаи) да направят външно тези застраховки, като те трябва да са съобразени с изискванията на съответната банкова инситуция, разбира се. Това също клиентът не бива да прави сам, защото уловките и при застраховките са в „дребния шрифт”. Застрахователените брокери могат да Ви дадат ясна картина за най-добрите оферти на пазара, без да обикаляте всички застрахователи.

Повечето оферти за кредит имат изискването и за превод на работна заплата в кредитиращата банка, като необходимо условие за предоставяне на кредита. Задължителни допълнителни продукти като кредитна карта и смяна на пенсионен фонд също са честа практика за достигане на по-ниска лихва по кредита Ви.

Срокът на кредита е дискусионна тема. Повечето банки отпускат ипотечни заеми за максимален срок от 25-30 години, но има и такива, които дават заеми и до 35-годишен период на изплащане. Ние съветваме повечето си клиенти да си направят кредита за възможно по-дълъг срок, дори да могат да си позволят по-къс. Тогава месечната им вноска ще е достатъчно ниска и ще „обира“ риска от вдигане на лихвите. Ако си поставят още от сега къс срок и висока вноска, вдигането на лихвите може да им се отрази доста неблагоприятно. След първите 12 месеца няма такса предсрочно погасяване, т.е. дори клиентите да могат да дават повече на месец, ги съветваме да са за по-дълъг срок, а остатъкът от парите да ги спестяват, препоръчително в продукти, които носят доходност. Докато лихвите са все още толкова ниски, няма смисъл от предсрочни погасявания. Едва когато се качат по-осезаемо, могат вече да мислят да погасят част от кредита със спестените пари, като по този начин пък ще спестят част от лихвите, дължими по кредита. Разбира се, въпросът с подходящия срок по кредита на всеки клиент, трябва да се разглежда индивидуално и по-горният съвет не се отнася за всички клиенти.

Относно предсрочното погасяване на кредита – ако решите да погасите кредита изцяло или частично преди изтичане на срока, имайте предвид, че това е възможно без да дължите такси, ако са изпълнени следните условия: по всяко време, ако кредита е потребителски и 12 месеца след сключването на договора за ипотечен кредит.

Нещо също много важно, експертите препоръчват определено ниво на здравословна задлъжнялост – 30%-40% от нетния доход на семейството. Това обаче е строго индивидуално и този процент не е приложим във всички случаи.

В заключение трябва да кажем, че в дебрите на кредитирането човек не бива да остава сам. Нормално е да потърси експертни отговори от независим финансов консултант. Защото в крайна сметка, целта е да се вземе информиран избор.

По правило, консултациите при кредитни посредници са напълно безплатни, като на едно място ще получите правилните съвети, оферти от банки и последващо съдействие, съобразени с индивидуалната Ви ситуация.

Важно е да се знае, че от 2016 г. дейността на кредитните посредници е регулирана от БНБ и всеки може да види кой посредник е регистриран и има право да сравнява оферти, дава съвети и помага в процеса по взимането на ипотечен кредит. И това не е пожелателно, а задължително, ако искате да не попаднете в ръцете на недостатъчно квалифицирани консултанти.

Инфинит Тръст ООД е регистриран необвързан кредитен посредник. Това може лесно да се провери на посочения линк към регистъра на БНБ: https://www.bnb.bg/BankSupervision/BSCreditIntermed/BSCIRegister/index.htm

Доверете ни се: www.infinitetrust.bg